Einen Altbau zu modernisieren, ist eine schwierige Angelegenheit. Viele übernehmen sich schlichtweg mit den Baumaßnahmen und Kosten. Doch mit dem richtigen Partner an der Seite sieht das Unterfangen schon ganz anders aus. Wann eine Altbausanierung sinnvoll ist und was sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Vorgehensweise
In einem charmaten Altbau zu leben, ist für viele Menschen ein Wohntraum. Anstatt sich für eine Neubauwohnung zu entscheiden, spielen daher Privatpersonen oft mit dem Gedanken ältere Immobilien wieder instandzusetzen und nach den eigenen Vorstellung umzubauen. Dabei müssen alte Gebäude auf den energetischen Baustandard gebracht werden.
Was sind die Unterschiede zwischen sanieren, renovieren und modernisieren?
Sanieren bedeutet, Bauschäden zu beheben, während bei einer Renovierung Schönheitsmängel rund um das Haus beseitigt werden. Zu den typischen Sanierungsfällen zählen zum Beispiel der Austausch undichter Fenster und Dämmungsarbeiten.
Maler- und Fassadenarbeiten sowie das Verlegen von Bodenbelägen sind dagegen Renovierungsarbeiten. Wird ein Gebäude auf den neusten baulichen Stand gebracht – meistens in Bezug auf die Energieeffizienz – wird von Modernisierung gesprochen. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehen dabei meistens Hand in Hand.
Wann ist eine Sanierung sinnvoll?
Ein altes Haus zu sanieren, ist finanziell am günstigsten, wenn Sie lediglich neue Fenster und Türen mit energetisch effizienter Dämmung einbauen müssen. Ist das Mauerwerk solide und intakt, ist es eine große finanzielle Entlastung, da Sie auf eine aufwendige Kernsanierung verzichten können. Doch oft ist es notwendig, Elektro- und Rohrleitungen, Heizkörper sowie Sanitäranlagen zu erneuern, um einen Altbau auf einen modernen Wohnstandard zu bringen.
Ein Malerfachmann der Innung, den Sie hier bei uns finden können, kann Sie dazu ausführlich und kompetent beraten. Am Anfang sollten ein paar grundlegende Fragen zur Sanierung und Modernisierung des Altbaus beantwortet sein:
- In welchem Pflegezustand befindet sich das Gebäude?
- Ist es denkmalgeschützt?
- Wie sieht die Bausubstanz im Inneren aus – ist sie beschädigt? Wenn ja, inwieweit?
- Ist das Haus noch bewohnbar bzw. bewohnt?
- Sind die einzelnen Bestandteile noch erhalten (Heizung, Wasser- oder Gasleitungen, Dach, Fassade, Dämmung o.ä.)?
- Müssen Sie Fenster und Türen modernisieren und wie hoch sind die Anschaffungskosten?
- Was sagt ein Fachmann zu den Kosten für die Modernisierung?
- Was sagen Sachverständige über die Bauphysik und statisch-konstruktiven Mängeln?
Die Entscheidung, ob Sie sich eine Altbausanierung zumuten ist schlussendlich eine Frage Ihrer persönlichen Preisgrenze und dem Zeit- und Arbeitsaufwand, den Sie bereit sind, zu investieren.
Was sind typische bauliche Mängel in einem Altbau?
Rechnen Sie bei einem alten Haus mit einer umfangreichen energetischen Modernisierung von Dach, Fenstern und Türen. Aufgrund der früheren Bautechnik sind diese Bestandteile nicht gedämmt und entsprechen daher nicht der aktuellen Baunorm. Dächer wurden damals noch mit gesundheitsgefährdeten Asbest ausgekleidet, welchen Sie bei Ihren Umbaumaßnahmen entfernen müssen.
Der Keller ist sehr oft das Sorgenkind bei den Renovierungsmaßnahmen. Feuchtigkeit aus dem Erdreich greift das Mauerwerk an und führt zum unangenehmen Schimmelbefall. Dabei werden die Hohlkehle und die Sockelzone, die sich unter dem Bodenniveau befinden, beschädigt. Oft ist poröses und bröckeliges Mauerwerk die Folge. Die Beseitigung solcher Schäden ist sehr kostspielig. Das heißt, der Grundrohbau wird rundherum aufgegraben, um die Ursache der Feuchtigkeitsbildung zu erforschen und die Problemquelle zu beheben.
Laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Sie verpflichtet, alte Heizungen, die vor 1984 eingebaut wurden, auszutauschen. Im Altbau wird oft zu einer preiswerten und dennoch effizienten Brennwertheizung gegriffen, wenn es um den Tausch von veralteten Öl- oder Gasheizungen geht.
Äußere Substanzschäden wie Risse in der Fassade, Decke und an den Wänden lassen sich in einem älteren Gebäude nicht vermeiden. Schädlingsbefall im Dachbereich ist in alten Gebäuden ebenfalls nicht auszuschließen. Alte Elektroinstallationen und verkalkte Wasserleitungen müssen Sie in den meisten Fällen modernisieren. Einen Altbau grundlegend zu erneuern, bedeutet gleichzeitig, eine effiziente energetische Sanierung durchzuführen.
Wie gehen Sie bei der Sanierung vor?
Ist das zu modernisierende Haus auf Herz und Nieren geprüft und Sie entscheiden sich für einen Kauf, dann folgen die ersten Schritte Ihres Sanierungsprojekts. Es gibt wichtige bauliche Maßnahmen, denen Sie sich vor dem Einzug widmen. Beheben Sie statisch-konstruktive Schwachstellen im Gebäude. Das bedeutet zum Beispiel die Entfernung von Schimmel, Pilz und Schädlingen sowie Fassaden- und Wandrisse. Tauschen Sie am Anfang gleich die Wasserleitungen aus, falls diese verkalkt und verrostet sind. Entsorgen Sie Asbest und kümmern sich um eine energetische Modernisierung von Dach, Fenstern, Türen sowie Heizungen.
In den nächsten Schritten liegt der Schwerpunkt mehr auf der Renovierung der Wohnräume. Diese Arbeit kann durchführt werden, während Sie bereits in Ihrem neuen Zuhause wohnen und bedarf meistens nur optisch wieder auf Vordermann zu bringen. Die alte Tapete an der Wand wird entfernt und der Putz aufgebrochen. Bei dieser Gelegenheit werden Stromleitungen und Sicherungskästen erneuert. In diesem Status können Sie Ihrer Phantasie freien Lauf lassen und auch sonstige Umbauten vornehmen, beispielsweise Regale in die Wand einbauen, Spots für optimale Beleuchtung installieren oder Durchbrüche für neue Türen reißen. Wenn Sie Dielen abziehen und neu versiegeln möchten, sollte das auch in dieser Phase geschehen. Anschließend werden die Wände wieder neu gestrichen.
Vor- und Nachteile
Ein altes Gebäude zu sanieren und zu modernisieren, ist mit einen hohen Aufwand verbunden. Nicht nur finanziell, sondern auch arbeitstechnisch. Wenn Sie sich dieser Herausforderung annehmen, können Sie am Ende in Ihrer Individuellen Traumimmobilie wohnen.
Was sind die Vor- und Nachteile bei einer Altbausanierung?
Einen Altbau zu sanieren und damit seinen persönlichen Wohntraum zu erfüllen, klingt für viele verlockend. Ein solches Großprojekt muss gut überlegt sein. Zwar ist der Kaufpreis im Vergleich zu einem Neubau niedriger, doch müssen Sie gleichzeitig mit hohen Sanierungskosten rechen. Denn ein altes Gebäude auf den heutigen Baustandard zu bringen, ist kostspielig.
Hier im Überblick die Vor- und Nachteile einer Altbausanierung:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| niedriger Kaufpreis im Vergleich zu Neubau | Renovierung- und Sanierungsarbeit immer notwendig |
| finanzielle Förderung für energetische Sanierung | hohe Sanierungskosten |
| größeres Grundstück und verbesserte Infrastruktur | Energiestandard nicht modern |
| wohnen in einer einzigartigen Immobilie | Kosteneinschätzung schwierig exakt zu kalkulieren |
| Umsetzung individueller Wünsche | beschränkte Umbaumöglichkeiten (Denkmalschutz etc.) |
| großer Aufwand |
Kosten
Bei schon gebauten Häusern steht der Kaufpreis zwar fest, jedoch werden die zukünftigen Kosten oft unterschätzt. Die neuen Besitzer übernehmen sich schlichtweg mit der Kostenkalkulation und Maßnahmen zur Modernisierung.
Was kostet die Sanierung eines alten Hauses?
Für eine Kernsanierung eines Altbaus müssen Sie mit Kosten zwischen 300 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Diese Kosten richten sich in erster Linie nach dem Erhaltungs- und Pflegezustand und hängen stark von der wirtschaftlichen Stärke einer Region ab. Umso weniger Baumaßnahmen notwendig sind, desto günstiger ist das Sanierungsprojekt.
Die Kosten setzten sich zusammen aus:
- Kaufpreis
- Gutachten (Kosten hängen von Schwierigkeitsstufe und Grundstücks- bzw. Gebäudewert ab. Preistafel ist im § 34 Abs. 1 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu finden)
- Sanierungskosten (Leitungen, Heizung, Dämmung etc.)
Es gibt Richtwerte, an denen sich ein potenzieller Käufer orientieren kann. Bei einem Haus aus der Nachkriegszeit um 1950 oder 1960 muss ein Bauherr damit rechnen, rund 40% des Kaufpreises in eine Sanierungsmaßnahme zu stecken. Ist diese vielleicht schon durchgeführt worden, hängen die Kosten davon ab, wann die Sanierung stattfand.
Ganz anders gestalten sich bei umfassenden Sanierungsarbeiten die Investitionen bei Häusern aus den Vorkriegsjahren um die Jahrhundertwende. Mehr als die Hälfte der Erwerbskosten sind hier noch einmal zu investieren – in andere, beispielsweise in heruntergekommene, unbewohnte Häuser weitaus mehr als 60%. Wenn diese Immobilien um die Wende in den Jahren 1980 – 1990 grundlegend erneuert wurden, müssen Sie trotzdem noch davon ausgehen, 20% des Kaufpreises in eine Altbau Renovierung anzulegen. Selbst bei Häusern, die in dieser Zeitspanne neu gebaut wurden, kalkuliert man ein gutes Drittel an Reparaturkosten ein. Wenn Sie einen Altbau renovieren, informieren Sie sich über die Preise eines Sachverständigengutachtens.
Fazit
Wenn Sie günstig einen Altbau sanieren lassen wollen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass es kein günstiges Unterfangen wird. Tatsache ist: Sind Sie bei der Renovierung zu geizig, sparen Sie am falschen Ende. Je älter ein Gebäude ist, desto mehr müssen Sie investieren, um es instand zu setzen. Prüfen Sie genau, wie stabil der bauliche Zustand Ihrer Immobilie ist. Lassen Sie sich am besten vor dem Kauf ein Gutachten über den Zustand des Altbaus erstellen. Mit dieser Übersicht können Sie abschätzen, welche baulichen Maßnahmen auf Sie zukommen. Wenn sie einmal gründlich durchgeführt wird, haben Sie sehr lange Freude daran.
Wenn Sie Ihr Haus umfassend von einem Profi renovieren lassen möchten und noch Anregungen und Tipps brauchen, informieren Sie sich über die Angebote von Innungsbetrieben auf Maler.org.
