Altbau dämmen: Sanierung des Dachs ist Pflicht

Hohe Decken mit Stuckverzierungen, elegante Doppelflügeltüren und knarzende Holzböden: In einem Altbau zu wohnen, hat für viele Menschen einen besonderen Charme. Allerdings nur, solange im historischen Gemäuer ein moderner Wohnkomfort gegeben ist. Müssen Sie im Winter frieren oder sind die hohen Heizkosten kaum noch zahlbar, verlieren solche Immobilien schnell an Reiz. Erfahren Sie, wann es sinnvoll und wann sogar verpflichtend ist, eine alte Immobilie zu sanieren.

Alles auf einen Blick:

• Altbauten wurden nach keinen energetischen Standards errichtet. Aufgrund ihrer unzureichenden Wärmedämmung geht besonders über das Dach und die Außenwände viel Wärme verloren.
• Eine grundsätzliche Dämmpflicht für alte Gebäude gibt es nicht. Haben Sie allerdings eine Immobilie nach dem 1.2.2002 gekauft oder geerbt, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren die Dämmung des Dachs an die Vorgaben des GEGs anpassen.
• Das funktioniert kostengünstig, indem Sie die oberste Geschossdecke dämmen lassen, oder etwas teurer, indem Sie Dämmstoffe direkt im Dach anbringen lassen.
• Die Kosten dafür beginnen bei rund 20 Euro und steigen bis zu 250 Euro pro Quadratmeter.
• Nicht verpflichtend, meist aber sinnvoll, ist eine Fassadendämmung. Die gängigste Methode beim Dämmen der Außenwände ist die mit dem Wärmedämmverbundsystem. Bei erhaltenswerten Fassaden oder Baudenkmälern ist sie jedoch nicht durchführbar.
• Beachten Sie, dass Sie bei der Sanierung eines Hauses unter Denkmalschutz besondere Vorgaben und Bedingungen erfüllen müssen.

Altbau dämmen: ja oder nein?

Sind die Wärmeverluste in einem ungedämmten Altbau nicht allzu gravierend, fragen sich Eigentümer zu Recht, ob eine nachträgliche Wärmedämmung beziehungsweise eine Sanierung überhaupt notwendig ist. Die Antwort ist: Ja, spätestens bei einem Eigentümerwechsel muss das Dach gedämmt werden.

Welche Gebäude zählen zu Altbauten?

Die wichtigsten Kriterien sind die verwendeten Materialien und der Baustil. Beides hat sich mit der Gründung der Bundesrepublik Deutschland grundlegend verändert. Denn ab diesem Zeitpunkt wurden völlig andere Materialien verwendet, beispielsweise Betondecken und -wände sowie Isolierglasfenster. Auch der Baustil hat sich verändert. Zu Altbauten zählen daher in der Regel Gebäude, die vor 1949 gebaut wurden. Die typischen Merkmale historischer Gebäude sind unter anderem:

• aufwendig gestaltete Fassaden
• hohe Decken zwischen 3 und 4,5 Metern
• Dielen- und Parkettböden
• Kasten- und Sprossenfenster aus Holz
• Holzbalkendecken
• Stuck an Wänden und Decken

Gibt es eine Pflicht, einen Altbau zu dämmen?

Eine generelle Dämmpflicht für in die Jahre gekommene Immobilien besteht nicht. Aber es gibt Ausnahmen, bei denen Hauseigentümer verpflichtet werden, bestimmte, energetische Vorgaben zu erfüllen. Ob Sie zu diesen Ausnahmen zählen oder nicht, kommt darauf an, seit wann Ihnen das besagte Gebäude gehört.

Waren Sie schon vor dem 1.2.2002 Eigentümer der Immobilie, sind Sie nicht verpflichtet zu dämmen.

Haben Sie die Immobilie nach dem 1.2.2002 gekauft oder geerbt, dann müssen Sie innerhalb von zwei Jahren ab dem Kaufdatum dafür sorgen, dass Ihre Immobilie den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht. Dieses Gesetz gibt es seit November 2020, voher war die Energieeinsparverordnung (EnEV) zuständig. Wer sich nicht daran hält, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Zu den notwendigen Dämmungsmaßnahmen gehören:

• Die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke, sodass sie dem Mindestwärmeschutz genügen.
• Die Dämmung der Heizungsrohre und Warmwasserleitungen.

Eine Verpflichtung zur Fassadendämmung gibt es übrigens nicht. Aber wer die Fassade saniert – und das ist bereits der Fall, wenn mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche erneuert werden – muss sich dabei an die Vorgaben des GEGs halten. Kleine Reparaturen und Ausbesserungen der Fassade stellen dagegen kein Problem dar.

Gibt es eine Norm, die die Dämmung regelt?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt alle Vorgaben zur energetischen Sanierung, also auch die Dämmung eines Altbaus, fest. Darin sind auch alle Grenzwerte zu finden, die nicht über- oder unterschritten werden dürfen.

So gilt beispielsweise, dass der U-Wert nach der Dämmung eines Steildachs oder der obersten Geschossdecke maximal 0,24 Watt pro Quadratmeter betragen darf.

Warum sollten Sie einen Altbau dämmen?

Selbst wenn es keine generelle Dämmpflicht gibt, ist es sinnvoll, ein älteres, schlecht gedämmtes Gebäude zu sanieren. Da warme Luft nach oben steigt, geht ein Großteil der Wärme über das Dach verloren. Problematisch sind aber auch undichte Fenster, schlecht isolierte Rollladenkästen sowie nicht gedämmt Außenwände, Fußböden und Keller. Durch den großen Wärmeverlust wird Heizen zur Kostenfalle. Das bemerken Sie vor allem in den kalten Wintermonaten an den hohen Heizkosten. Spätestens dann, wenn Sie keine Wärme mehr in der Wohnung halten können, selbst wenn die Heizung auf Hochtouren läuft, sollte eine Wärmedämmung in Erwägung gezogen werden.

Wer seiner nicht gedämmten Immobilie eine Dach- und Fassadendämmung verpasst, kann dadurch bis zu 45 Prozent der Wärmeverluste (25 Prozent über Außenwände, 20 Prozent über Dach) vermeiden. Zudem ist eine Dämmung nicht nur ein Kälteschutz im Winter, sondern sie hält auch im Sommer die Hitze besser draußen.

Haus unter Denkmalschutz: Welche Auswirkungen hat das auf die Sanierung?

Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, ist eine energieeffiziente Sanierung nicht so leicht durchzuführen. Denn dann sind dem Eigentümer klare Grenzen und Vorschriften gesetzt. Es muss unter anderem das optische Erscheinungsbild selbst nach einer Sanierung dem Original entsprechen und die ursprüngliche Bausubstanz muss, sofern möglich, erhalten bleiben. Darauf achtet die Denkmalschutzbehörde, die alle Sanierungsmaßnahmen genehmigen muss, besonders. So ist in vielen Fällen eine Dämmung der Außenwände nicht machbar, da sonst die historische Fassade Schaden nehmen würde. In solchen Fällen bleibt nur eine Innendämmung übrig.

Die Sanierung eines Denkmals ist also deutlich aufwendiger und komplizierter. Außerdem benötigen Sie die Hilfe spezieller Fachleute. Das treibt die ohnehin schon hohen Kosten für die Sanierung weiter nach oben. Sie können jedoch bei der Modernisierung eines denkmalgeschützten Hauses staatliche Förderungen beantragen.

Wärmedämmung: Methoden und Dämmstoffe

Ein gedämmtes Dach, das den Anforderungen des GEGs entspricht, ist bei Altbauten Pflicht. Ob Sie zusätzliche Maßnahmen zur Wärmedämmung ergreifen, ist Ihnen jedoch selbst überlassen.

Wie können Sie Ihren Altbau dämmen?

Zu den effektivsten Maßnahmen bei der Wärmedämmung zählen die Dämmung des Dachs, die Fassadendämmung sowie der Austausch alter, undichter Fenster.

Während die Wärmedämmung auf dem Dachboden verpflichtend ist, sind die übrigen Sanierungsmaßnahmen freiwillig und den Eigentümern selbst überlassen.

Wie können Sie das Dach dämmen?

Die Dämmung des Dachs kann auf verschiedene Weisen erfolgen. Am effektivsten ist die sogenannte Aufsparrendämmung, bei der das Dämmmaterial direkt über den Dachsparren (=Dachbalken) und unter der Dacheindeckung angebracht wird. Allerdings muss dabei das Dach abgedeckt werden, was aufwendig ist und hohe Kosten verursacht.

Günstiger und unkomplizierter sind die Zwischen- und Untersparrendämmung. Wie der Name andeutet, liegt der Dämmstoff dabei zwischen den senkrechten Dachsparren oder an ihrer Unterseite. Diese Dämmung wird von innen angebracht, das Dach muss dafür also nicht abgedeckt werden.

Besonders schnell, günstig und dennoch effektiv ist die Dämmung der obersten Geschossdecke. Dabei wird die Dämmung auf dem Boden des Dachraums verlegt. Diese Art der Wärmedämmung bietet sich aber nur an, wenn der Dachboden nicht genutzt oder beheizt wird.

Wie können Sie die Fassade dämmen?

Für die Fassadendämmung sind das Wärmedämmverbundsystem (WDVS), die Vorhangfassade und die Kerndämmung die gängigsten Methoden.

Beim Wärmedämmverbundsystem und der Vorhangfassade wird das Dämmmaterial direkt von außen auf die Fassade angebracht und neu verputzt. Eine Besonderheit der Vorhangfassade ist, dass hier nicht nur Putz, sondern mithilfe einer Installationsebene auch andere Oberflächen wie Holz oder Schieferplatten aufgebracht werden können. Die neue Fassade kann dadurch sehr vielfältig gestaltet werden.

Bei der Kerndämmung wird der Dämmstoff zwischen zwei Mauern, sozusagen als Mauerkern, eingeblasen. Sie ist eine sehr günstige Dämmmethode, funktioniert allerdings nur bei zweischaligen Mauern. Das heißt, die Außenwand muss aus zwei Mauern bestehen, die einen Mindestabstand von circa 15 Zentimetern zueinander haben und in deren Hohlraum sich außer Luft nichts befindet. Damit die Kerndämmung ausreicht, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Bevor Sie sich über diese preiswerte Dämmmethode freuen, sollte sich ein Experte die Gegebenheiten vor Ort ansehen und prüfen, ob eine Kerndämmung möglich und sinnvoll ist.

Ist keine der oberen drei Methoden möglich, beispielsweise weil die Fassade eines Fachwerkhauses unter Denkmalschutz steht und erhalten bleiben soll, muss die Dämmung von innen, also eine Innendämmung, erfolgen. Sie gilt als weniger effektiv als Außendämmungen und ist sehr fehleranfällig. Bei falscher Montage kann es zu Wärmebrücken oder Feuchtigkeit in den Wänden kommen. Beides begünstigt die Entstehung von Schimmelpilzen. Außerdem müssen Sie Wohnraum einbüßen, denn die bis zu 12 Zentimeter starken Dämmmatten werden direkt auf den Innenwänden angebracht. Es gilt: je dünner das Material, desto höher der Preis.

Welche Dämmstoffe eignen sich bei der Wärmedämmung?

Je nach Dämmmethode kommen verschiedene Materialien zum Einsatz. Generell verwendet werden:

• Glaswolle
• Steinwolle
• Holzfaser
• Polyurethan
• Polystyrol

Häufig verwendete Abkürzungen sind EPS (expandiertes Polystyrol) und PUR (Polyurethan).

Über unseren Experten

Herr Dr. Hans-Joachim Riechers ist Hauptgeschäftsführer des VDPM, dem Verband für Dämmsysteme, Putz und Mörtel e.V. Der Verband repräsentiert die führenden Hersteller von Fassadendämmsystemen, Außen- und Innenputzen, Mauermörtel und Estrich.

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Bildnachweis: Simone M. Neumann/VDPM

Kosten

Wenn Sie ein historisches Gebäude sanieren, können die Kosten dafür schnell im hohen fünfstelligen Bereich liegen.

Wie viel kostet es, einen Altbau zu dämmen?

Die Dämmung des Dachs beziehungsweise der Fassade kann im teuersten Fall bis zu 250 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei der günstigsten Methode beginnen die Preise bei rund 20 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisspanne geht also weit auseinander, wodurch die Gesamtkosten viele Tausend Euro auseinander liegen können. Neben der zu dämmenden Fläche kommt es vor allem auf die Dämmmaßnahme, die Methode und das Material an. Anhand der folgenden Tabelle können Sie sich grob orientieren, in welchem Preisbereich sich welche Dämmmaßnahme befindet:

Geht es darum, ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, dürften die Kosten eher im oberen Bereich liegen. Baudenkmäler können zudem oft nur über eine Innendämmung gegen zu hohe Wärmeverluste über die Wände geschützt werden. Eine herkömmliche Dämmung an der Fassade, beispielsweise mithilfe des Wärmedämmverbundsystems, würde die historische Fassade des Denkmals verdecken oder sogar beschädigen.

Gibt es Förderungen, wenn Sie einen Altbau sanieren?

Die Kreditanstalt für Förderungen (KfW) fördert mit dem Programm 430 die energetische Sanierung von Wohngebäuden. Förderfähige Einzelmaßnahmen sind dabei die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Kellern und Geschossdecken sowie der Austausch der Fenster und Außentüren. Grundvoraussetzung ist, dass Sie einen Experten für Energieeffizienz in Ihre Planung einbeziehen und dass die förderfähigen Einzelmaßnahmen bestimmte Anforderungen erfüllen.

Bei der Beantragung eines Förderkredits kommt es auf die richtige Reihenfolge an: Zuerst sollten Sie einen Experten für Energieeffizienz beauftragen und ein Sanierungskonzept erstellen lassen. Anschließend beantragen Sie bei der KfW den Investitionszuschuss. Mit den Sanierungsarbeiten dürfen Sie erst beginnen, wenn die KfW Ihnen eine Zusage gegeben hat. Nach der Umsetzung Ihres Vorhabens bekommen Sie 10 Prozent der förderfähigen Kosten zurück, maximal aber 5.000 Euro.

Darüber hinaus gibt es bei der KfW noch das Programm 151. Dabei handelt es sich um einen verhältnismäßig zinsgünstigen Kredit, den Sie für die energetische Sanierung von Wohngebäuden beantragen können.

Übrigens sieht die KfW auch für die Sanierung von Baudenkmälern, also Häusern unter Denkmalschutz, bestimmte Förderungen vor.

Fazit

Altbauten haben mit ihren hohen Decken, den knarzenden Dielenböden und der historischen Fassade nicht nur einen besonderen Charme – sondern leider oft auch ein Wärmedämmproblem. Vor allem über das nicht oder unzureichend gedämmte Dach geht enorm viel Wärme verloren. Das bedeutet zum einen eine hohe Heizkostenrechnung, zum anderen widerspricht das auch jedem Konzept der effizienten Energienutzung.

Wer einen Altbau nach dem 1.2.2002 kauft oder erbt, muss daher das Dach oder zumindest die oberste Geschossdecke nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) dämmen. Je nach Dämmmethode und Dämmstoff liegen die Kosten dafür zwischen 20 und 250 Euro pro Quadratmeter. Steht das Gebäude zudem unter Denkmalschutz, gestalten sich Sanierungen in der Regel deutlich aufwendiger und komplizierter. Dadurch erhöhen sich die Kosten zusätzlich. Modernisierungen werden deswegen oft zu einem kostenintensiven Unterfangen. Eigentümer können sich für eine Altbausanierung aber unter Umständen Förderungen oder zinsgünstige Kredite sichern.

Alle übrigen Maßnahmen zur Wärmedämmung, zum Beispiel eine Innendämmung, eine Fassadendämmung oder ein Austausch der Fenster, sind dem Eigentümer der Immobilie selbst überlassen und freiwillig durchzuführen. Handelt es sich um ein Baudenkmal, sind Sie wiederum zu notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Dann müssen alle Sanierungsmaßnahmen nach strengen Vorgaben erfolgen und vorab von der Behörde für Denkmalschutz genehmigt werden.